2025-03-27    作者： □本报记者 丁 烨

  “以房养老”保险产品十年前首次推出时一度被寄予厚望，但许多老人担心：房子怎么能“交”出去？房子“交”出去了，子女不肯为我养老怎么办？这些顾虑背后，正是“以房养老”的现状：试点多年仍在“探索”。

  近日，某全国性寿险公司的“以房养老”养老年金类保险产品的2.0版本已通过监管备案，于今年3月10日起在北京、上海等十地开售。距离该产品1.0版本启动运营已过去了整整十年。十年间，投保“以房养老”的老人们过得好吗？保险版“以房养老”，将何去何从？

  孙中逵，男，76岁

  “为了女儿，我们会坚强快乐地走下去”

  孙中逵，上海较早办理“以房养老”的老人之一，从2018年12月起便开始每月领取保险公司给他发放的“养老金”。他透露，这个“养老金”账户是他晚年生活的“压舱石”，足以让他和老伴遇到任何事情，都“基本不用麻烦别人”。他们还有另一个账户，“是女儿留给我们的零花钱”，平时吃穿用度，可以从这里支出。

  只有知情人才明白这个“零花钱”账户背后令人心痛的故事——女儿几年前去世了，这个账户是政府给失独家庭老人发放各类补助金用的。

  2016年末，女儿与老孙先后查出癌症，老伴心脏搭了支架。2018年年初，女儿走了，留下了女婿、年幼的孙辈和他们老两口。“我知道，女儿最放心不下的，就是她的儿子和我们老两口，所以送别女儿后，我就一直在想养老这件事。”老孙说，给女儿看病花去了大部分积蓄，自己治病则经历了7次手术、45次灌注化疗，家庭经济负担陡增，养老成了一个问题。

  2018年上半年，一次偶然的机会，老孙知道了“以房养老”。“当时看到这个产品时，脑子里灵光一闪，好像看到了一条路。很多人还劝我不要上当。”

  “在保险公司，业务员还叫我好好考虑清楚。我仔细权衡了产品与我的需求，觉得这就是最适合我的。首先，增加了经济来源；其次，外孙和女婿就住在隔壁，我们不用离开他们；第三，我们能保住房子，活着的时候产权还是我们的。”

  “我们要代女儿看看这世界，代女儿尽她的责任。等外孙读了大学，我和老伴就准备去好一点的养老机构，以房养老的钱和我俩的养老金，足够让我们轻轻松松安度晚年。”

 

  徐华美，女，79岁

  “手中有房但没钱，说的不就是我吗？”

  徐华美阿姨是朋友圈子里的“老大”，平时小姐妹们有些什么难决断的、烦心的事，都爱听她的建议。她家还是社区挂牌的“老年家庭活动室”，小区里的独居老人常常聚在她家，嗑嗑瓜子、聊聊天，共度美好时光。

  2012年，徐阿姨老伴去世，她与老伴没有子女，退休工资也不高，她开始考虑养老问题。虽然老伴的前一段婚姻有三个子女，孩子们与徐阿姨的关系也不错，但要强的她不想麻烦他们。对徐阿姨来说，“以房养老”是刚需，更是一个契机。

  “2013年，我们街道召集独居老人开会，有个专家来介绍‘以房养老’，很多人听不懂，但我听了两句就懂了。别人都在嗑瓜子、聊天，我听得很认真，把要点都记下来了。”徐阿姨向记者展示了当年开会时的纸质资料，她保留到现在。

  “当时专家说了一句话，我觉得太有道理了：你老了要住院，要看病，你不能跟医生说‘我有房子’，那没用，你要有现金！”徐阿姨想想自己的情况，就是专家说的适宜人群——“手中有房但没钱”，退休工资不高，也没什么存款，无法应对各类晚年的风险。“活着的时候有钱用才是真的。当时我就决定，这件事，我要做。”

  2017年，经过漫长的办理周期，她签下了投保协议，每个月能拿到保险公司发给她的8000多元，加上自己的养老金，让她觉得终于“手中有粮心中不慌”了，“大大提升了生活质量，我还去了欧洲旅游”。

  “我已经办理了遗体捐献，现在觉得很心定。等以后没有自理能力的时候，就去养老院。”徐阿姨告诉记者。

 

  余老师，男，81岁

  “以房养老领的养老金，支撑起我丰富的晚年生活”

  采访当日，年过八旬的余老师刚与友人从日本旅游回来，带着旅途的愉悦，这位高校退休教师春风满面。

  余老师与太太青梅竹马，没有子女。前些年妻子因病去世后，他便独居。由于退休得早，兴趣爱好又都很“烧钱”，余老师常常觉得养老金“不够用”。妻子离世后，他开始考虑自己的养老问题。

  “我的想法很简单，就是怎样有尊严地过好晚年生活。一方面，我的爱好挺费钱，另一方面，我比较在意生活的品质。如果经济上能力不足，我可能会‘死得很惨’。”他毫不介意地开起了自己的玩笑。

  2019年，经远在美国的表兄提醒，余老师开始关注“以房养老”，花了好大力气，在各种平台上搜索，终于找到一篇不起眼的文章，“打了七八次12345，我总算搞清楚了是哪家公司在运营这个项目”。

  “我就关心三个问题：第一，这是不是诈骗，毕竟当时这方面的诈骗案件太多了；第二，这个项目能搞下去吗？应者寥寥，会不会停滞？第三，投保后我每个月能拿多少钱？”余老师说。

  最终，历经半年，经过多道手续反复确认，这三个问题都有了答案。2020年8月，余老师与保险公司签订了投保协议，后者每月按时打钱到他账户，疫情期间也未受影响。充足、持续的经济来源，稳稳地支撑起余老师丰富多彩的晚年生活。

  “签好了，安心了，只是有个小小的疑惑：那么好的产品，为何不是‘百花齐放’？做这种产品的保险公司太少了，真心希望以后有越来越多的保险公司可以参与进来。我有恋家情结，希望能在家终老。它让我觉得我的晚年有尊严。”

  近日，余老师决定去办理意定监护公证，“早点把所有的事情都确定下来”。

 

  >>>释疑

  “以房养老”保险产品是什么？

 

  民间曾有多种不通过金融机构进行事实“以房养老”的操作方法。

  2013年9月，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险”试点，使“反向抵押”成为解决养老资金难题的途径之一。

  2014年6月，原保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，正式启动住房反向抵押养老保险试点，为有房产但没有足够养老金的老年人提供了一种全新的养老选择。自此，“以房养老”才成为一种保险产品，其实质是老年人住房反向抵押养老保险，是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务。

  具体操作方式是：拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故。老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

 

  “以房养老”每月能领多少钱？

 

  2015年3月，某寿险公司住房反向抵押养老保险产品获批上市销售，标志着“以房养老”试点进入实质性运作阶段。

  2018年7月31日，老年人住房反向抵押养老保险从北京、上海、广州和武汉4个试点城市扩大到全国。然而期望中的“大面积铺开”并没有到来，反而在数年间，原本4家获得资质开展此业务的保险企业中，有3家的相关业务陆续停摆。目前，全国仅一家寿险公司仍在开展此业务，且业务集中在经济较发达地区。

  公开数据显示，该公司在全国已有近150户、超210位老人投保“以房养老”保险产品，累计发放养老金超过1亿元，每月人均领取养老金约8000元，抵押房产总值近3.4亿元。其在上海地区的业务规模最大，已累计完成51户、70人投保，每月发放养老金总额近50万元。

  以上海为例：由于上海总体房价较高，参保客户平均每月能从保险公司领取超过1万元的养老金。

 

  哪种老人会选择“以房养老”？

 

  10年200多单，在老年人口基数庞大的今天，这个数字显得如此之小。对此，该公司上海地区“以房养老”项目工作人员陈瑜表示：“虽然产品小众，但它已经服务到部分‘刚需’客户。”

  “我们的客户基本上都是自己找上门的。丁克、空巢、孤寡、失独家庭占大多数，他们没有后顾之忧，更愿意过好眼前的日子。投保人中也有一些有子女的家庭，老人想进一步提升晚年生活质量，同时不给小辈添麻烦。这个项目的最大优势，是帮助老人一边在熟悉的环境中居家养老，一边变不动产为现金流。实实在在地解决了老年人养老钱不足的问题。”

 

  >>>探讨

 

明明是不少老人的“刚需”,为何10年仅签约200多单？

 

  人口深度老龄化的大背景下，我国老龄人口的养老需求逐渐多元化。“以房养老”保险产品可使老年人在拥有自己房产的同时，人在世时即获得可观的 “补充”养老金，将“死钱变活钱”。但为何这样一项看起来很不错的业务，开展近十年，从签约保单的数量上看却并不“受宠”？

  把房子抵押给保险公司？

  “对很多老人来说简直是天方夜谭”

  对此，长期关注“以房养老”的学界专家，复旦大学经济学院副院长、风险管理与保险学系主任许闲教授认为，主要是“观念问题”。“对许多老人来说，房子是要‘留下来’的，怎么能抵押给保险公司呢？从观念和市场接受度上来说，目前仍然很难。我觉得这也是‘以房养老’产品很难推广的最根本原因。”

  华东师范大学公共管理学院副教授张继元持类似观点：“绝大部分老人的观念还没有达到能接受这一产品的程度。”他认为，保险版“以房养老”之所以观望者远超签约者，最大的原因在于老年人观念上的“不接受”。“我们中国老人大多数都把房子看成跟‘命’一样重要，要他把房子反向抵押给保险公司，对许多老人来说，简直是天方夜谭。根据我们平时的调研，许多老人对购买任何保险都不热衷，这与老年群体的投资习惯有很大关系。许多老人宁愿把房子租出去，自己拿了租金去住养老院，觉得这样风险比较小。”

  子女反对、老人临时变卦

  “配套的法律环境还不成熟”

  许闲还分析，对保险公司而言，先期投入太大，早期的政策宣导等服务内容付出的人工成本很高，也是保险版“以房养老”难推广的原因之一。“工作人员忙乎了半天，子女一个电话过来反对，或是老人签约前突然改变主意了，所有这一切让先期工作等于打了水漂，所以保险公司也很谨慎。这毕竟不是一个‘标准化’的养老金融产品，各种不确定因素很大。”同时，许闲认为，整个项目涉及的法律关系非常复杂，极易导致纠纷，从目前来看，其配套的法律环境仍然不太成熟。

  周期长、审核严、须公证

  “从签约到拿钱要6个月”

  “以房养老”项目工作人员陈瑜介绍，正规投保“以房养老”保险产品的周期较长、审核严格且需要强制公证，同时，提供客户30天的犹豫期。“从签订投保意向书到正式领取第一笔‘养老金’，平均一单用时6个月”。漫长而繁琐的办理流程，让很多潜在客户打起了退堂鼓。“我们给足时间让老人（及其家属）充分了解产品、认真考虑清楚，只有真正有需求、投保意向坚定的客户才能坚持走完全程。”

  曾办理过多单“以房养老”保险协议公证的上海市普陀公证处公证员李辰阳介绍，一个正规的该业务投保流程主要包含以下环节：老人向保险公司咨询；保险公司内部评估（初审），评估通过后由保险公司安排律师开展尽职调查（房屋情况、老人的婚姻子女家庭情况、房屋产权是否清晰等）；家属谈话（多次），法律承诺（多项），前往公证处签署保险合同与抵押合同（强制公证）、遗嘱公证；不动产抵押登记，取得他项权证（编注：指在他项权利登记后，房管部门核发的由抵押权人持有的权利证书，是房屋产权登记机关颁发给抵押权人或者典权人等他项权利人的法定凭证）当月发放养老金，此后每月发放一次直至去世。保险服务存续期间，老人可以退回相应钱款赎回抵押的房子，也可以去世后由老人指定继承人配合保险公司进行房产处置、费用结算。

  保险公司先期投入巨大

  “政策扶持力度还不够”

  上海百汇律师事务所律师陈立曾深入研究过“以房养老”的保险产品，对此产品开展过程中潜在的难点、痛点感触颇深。“以上海为例，每个投保老人一个月假设领1万元，一年就是十几万，保险公司先期投入巨大，但回收成本的流程却很长。同时，房地产市场具有不确定性，但老人每个月拿到的钱是不变的。市场需求以后只会更大，但目前政策扶持力度却不够。如：老人去世后，保险公司在处置老人房产时，税收上并无优惠。”

 

  >>>展望

 

壮大养老金“第三支柱”,让普通老人有“保”可投

 

  我国的养老保险制度是一个由基本养老保险、企业年金和职业年金、个人储蓄性养老保险和商业养老保险“三大支柱”构成的体系。

  第一支柱在我国养老保险体系中占比超过95%，可谓“一‘支’独大”，第二支柱企业年金发展缓慢，覆盖面相对较小，因此，推动第三支柱养老保险建设迫在眉睫。在老龄化日益加剧的今天，住房反向抵押养老保险作为第三支柱的重要组成部分，有条件成为社会化养老的重要补充。

  “虽然现在的老年人不太能接受，但我相信，未来二三十年，接受度会提高。另外，‘以房养老’只是养老金融的一个类别，我认为它的主要作用还是在于让老年人多一种选择。我们国家目前正在大力推广的‘普惠金融’，就是让适合的人有适合的金融产品可选择，越是养老类金融产品，越应该低风险、有保障。”许闲表示。

  哪些老人适合投保“以房养老”类产品？许闲教授也给出了建议：“有多套房产的老人；子女有一定经济实力的老人；子女在国外或无子女的老人。”

  陈立认为，“以房养老”产品若想真正成为社会化养老的重要组成部分，还需要政府在政策、税收、宣传推广上给予扶持与引导，不仅针对高净值人群，更要聚焦普通老人，成为一个“普惠”产品，“让老百姓能通过金融工具，真正解决问题，提升晚年生活品质”。

  值得一提的是，就在2024年年末，国家九部门联合印发《关于金融支持中国式养老事业 服务银发经济高质量发展的指导意见》，明确指出：要聚焦不同老龄群体提供多样化养老金融服务，支持备老群体做好养老资金储备和财富规划；要大力发展养老保险一、二、三支柱，进一步推进商业保险年金产品创新，加强养老金融产品设计和投资管理。

  同时，国家金融监督管理总局上海监管局也下发文件《关于推动上海地区商业养老保险高质量发展的行动方案》，明确要充分发挥商业养老保险在多层次养老保险体系中的作用，要提升人民群众对商业养老保险的认知度与参与度，引导人民群众合理规划、持续投入、长期持有、长期领取、切实提高养老保障水平。

  这一系列积极的信号，让我们有理由相信，商业养老领域未来将有更多“保”可投。截至发稿，记者了解到，“以房养老”养老年金类保险产品2.0版已在北京、上海、广州、武汉、 南京、苏州、杭州、大连、深圳、成都等十地开售。该产品要求客户投保年龄在60 周岁（含）至 85 周岁（含）之间。抵押房产为老人完全产权的自有房屋。若夫妻双方在共有房屋的情况下投保，夫妻双方年龄需同时满足投保年龄要求。