2024-10-25    作者：本报记者 程 峰

  

  居民楼里的电梯故障频发，光靠维修无法“治本”，想换梯，怎么操作？需要多少居民同意才能换？方案和资金又该如何落实？

  在不少房龄超过15年的电梯房小区，“高龄”电梯一直是居民的心病。为帮助有换梯意愿的居民解决难题，今年6月，普陀区在全市率先发布了《普陀区既有住宅更换电梯软法指引》，为有换梯需求的居民提供了“标准公式”。已有小区依据这部指引，成功推进了换梯工作。

 

  经验来自中远两湾城  206部老电梯换掉了149部

 

  全市首部既有住宅更换电梯软法指引之所以出自普陀区，还源于中远两湾城小区“摸着石头过河”的换梯经验。

  中远两湾城位于普陀区宜川路街道，小区建于本世纪初，二十多年过去了，“高龄”电梯故障频出，居民换梯意愿十分强烈，但由于没有经验，推进难度非常大。

  2020年8月，中远两湾城第三居民区147号楼的楼栋代表联系到中远三居委。在居民区党总支书记恽梅的牵头下，楼栋业主代表、物业、业委会一起努力推进换梯工作，并搭建了多方常态化沟通的议事平台。2021年6月，147号楼的换梯工程开工。截至今年9月初，中远两湾城小区的206部老旧电梯中，有188部应居民要求启动更换，其中149部已完成更新并投入使用。

  在换梯过程中发挥了重要作用的中远三居委，也是普陀区首批基层法治观察点之一，基于换梯的成功实践，观察员提出《关于健全“换梯”治理体系提升“换梯”治理能力的法治观察建议》，对换梯的关键环节给出建议。

  这份建议提交后，引起了普陀区委依法治区办的重视。为了让更多小区也能成功换梯，普陀区委依法治区办、区司法局多次与中远三居委、宜川路司法所及小区物业进行交流，充分了解换梯工作的各项流程，并广泛听取区级相关部门、基层法治观察员、律师及居民的建议，以中远两湾城成片换梯成功经验为基础，于今年6月推出了全市首部指导推进换梯工作的《普陀区既有住宅更换电梯软法指引》（下文简称《软法指引》）。

 

  换梯11个关键节点  照着指引一步一步走

 

  《软法指引》明确了换梯工作中需要依次推进的11个节点，包括广泛听取意见、形成初步意向、成立换梯小组、形成换梯方案、开好业主会议、严格投票表决、方案表决公告、成立协调专班、文明进场施工、项目施工评估及换梯材料归档。

  就像兼具操作性和灵活性的一系列“标准公式”，《软法指引》给出了每个节点的具体步骤，并在部分节点后附上了相应的征询、公示等文本。居民们直接“套公式”，就能顺利换梯。在居民使用《软法指引》的过程中，辖区内各街镇司法所、社区法律顾问还会提供相应的法律支持。

 

  3个月搞定4栋楼  已有小区成功“套公式”

 

  使用《软法指引》是否真像“套公式”那样容易？在真如镇街道的星河世纪城B区，已有4个楼栋的居民运用《软法指引》，成功推进了换梯工作。

  该小区是2007年建成的商品房小区，部分电梯因使用年限到期，故障频发。据居民介绍，他们楼栋的电梯油漆早已脱落，风扇和监控设备也坏了，“电梯轿厢大门经常关不起来，要双手用力才能把门关上”。

  该小区69号楼于去年率先启动换梯工作，但由于当时缺乏规范性文件指引，整个工程耗时长达一年。“那时候，我们只能翻《民法典》和《物业管理条例》等，大海捞针似的搜索相关法律条文，费时费力。”据星河世纪城第一居民区党总支书记邹俊和小区业委会主任柳豪回忆，当时大伙儿在商量换梯方案和准备相应的文件、材料时都走过不少弯路。

  《软法指引》发布后，小区里有强烈换梯意愿的59、63、75、77号这4个楼栋陆续“套公式”，仅用短短3个月，就相继走完11个节点中的前8个，并将于下月起陆续进入换梯施工阶段。

  谈及如何“套公式”，63号楼的居民李景娣感触颇深：“《软法指引》罗列了不同节点所需的工作联络单、公示、意愿征询意见表等格式文本和表格，我们只需复印这些文本和表格，把自己楼栋的信息和征询结果填上去，再把它们张贴在楼道里进行公示，流程很快就能一步步走完。”

 

  全市范围内都可使用  不少外区居委来取经

 

  普陀区委依法治区办工作人员表示，虽然《软法指引》“诞生”于普陀，但全市范围内有同样需求的楼栋居民都可使用，不少外区居委会也已前来“取经”，“未来，根据实践经验，《软法指引》的内容也将与时俱进，帮助更多小区顺利换梯”。

 

 

  >>>换梯居民最关心的

 

  多少人同意才能换梯？

  和“老房加梯”相似，换梯也需要在楼栋里发起成立由业主推荐、自荐或召开座谈会产生的工作小组，换梯意愿征询也须遵循“过半原则”。

  根据《软法指引》，意愿征询应当由本楼专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积半数以上的业主且参与表决人数半数以上的业主同意，才能启动换梯。

  以星河世纪城B区63号楼为例，该楼栋为两梯三户（1楼为两户），共21层楼，整栋楼共62户。如果要启动换梯，至少需要42户参与表决，这42户里至少要21户同意，才能启动换梯。

  63号楼居民李景娣表示，实际操作过程中，无论是顶楼还是底楼，业主的换梯意愿都很强烈，“电梯出故障后，发出的噪音对底楼住户影响也很大”。

  李景娣还提醒有换梯需求的市民，应通知楼内所有邻居，“无论对方是否同意，都要做好告知工作。有的邻居暂时住在别处，也得设法联系上他们”。

 

  换梯资金从哪里来？

  不同小区的换梯资金来源不同，如果楼栋维修资金充裕，换梯的费用可从中支取，并张贴《物业大修和专项维修、更新、改造使用维修资金的公示》；如果采用自筹资金或其他方法，也需公示相关资金筹集方案。

  以星河世纪城B区为例，此次换梯的59号、63号、75号、77号这4个楼栋，楼层为21层或24层，户型为两梯三户或两梯四户，每栋楼均为更换其中的一部电梯，每部的换梯费用约为25万元。由于这几栋楼的维修资金都较为充裕，换梯费用将从中支取。此外，根据更换电梯安全评估结果，普陀区还将给予每部电梯不超过项目总费用30%的补贴。

 

  如何决定用哪个电梯品牌？

  根据《软法指引》，发给楼栋内业主的《电梯品牌选择意向征询表》中，须列出备选施工单位。

  电梯安全评估费用和电梯品牌选择须开展征询，也须遵循“过半原则”。

  在此次换梯过程中，星河世纪城B区的小区物业建议换梯业主，同一小区尽量选择小区内绝大多数楼栋所采用的电梯品牌，以便日后的维保。

 

  换梯过程出现问题该找谁？

  《软法指引》还关注了换梯后可能出现的问题，给出了应对之道。为保障换梯进程顺利推进，要充分发挥党建引领作用，由居民区书记牵头，会同居委会、社区民警、第二梯队、物业、法律顾问、社区法官等成立协调专班，第一时间应对换梯过程中出现的各类问题。

  根据合同约定，换好后的电梯由电梯公司承担维保职责，待免费维修保障期限满后，可考虑重新签订维修保障合同或纳入小区原有电梯维修保障合同。