本想“以小换大”来改善自家居住条件，但禁不住房产中介“这个房子非常热门，现在不下手，还要涨价”的一番说辞，家住长宁区的张老伯和老伴没等自家房屋售出，就在房产中介的劝说下签订了购房合同，并支付了定金。不料一个月过去了，这边张老伯夫妻自家的房屋还未售出，那边却已到了支付100多万首付款的最后期限。“如果不付就是违约，要付违约金，这该怎么办？真的急死了！”焦虑万分的张老伯无奈之下致电本报求助。
中介一句“不买马上涨” 本想先卖房，着急下了单
张老伯夫妇今年都已年过七旬，住了几十年的老房面积较小、楼层较高。“我们一直想换有电梯的房子，同时也想买面积稍微大一点的，同住的孙辈长大了，想让孩子有个单独的房间。”一直有置换房屋想法的老夫妻，近期在家附近的房产中介推荐下，于10月初看中了附近小区的一套房。
“我们本来是想先卖掉自己住的房子，然后再买大的房子，不过中介跟我们说，我们看中的房子，已经有好几个人在看，有两个已有意向，如果‘不下手’，不一定能买得到，而且房价可能会涨。”张老伯说，中介当时也口头打了“包票”，说他家房子因房型小，“更好卖”，因此可以委托中介同期进行买房和卖房。
就这样，张老伯夫妇与中介签订了居间协议，在中介的安排下与上家签订购房合同，约定了首付款的支付期限，并支付了定金，同时委托中介挂牌自住房屋开始售房。然而，一个月过去了，按照此前签订的购房合同，现在已经到了首付款支付的最后期限。“可是我们的房子还没卖掉，哪能一下子拿得出100多万来首付，真的是急死了呀。”张老伯焦急万分。因为按照他与上家在合同中的约定，张老伯如逾期未支付房款，不仅上家可能解除合同，已支付的定金也有可能被没收。“我们是诚心要买这个房子的，没想到现在却落入了这样的境地。”张老伯颇感无奈地说。
对此，房产中介表示“没办法”，也未料到实际情况会是这样，只是会尽力帮张老伯去销售他家房屋。经过与上家再次沟通，对方体谅到张老伯的实际困难，至记者发稿前，双方达成协议，张老伯可以延期两个月支付首付款，合同继续履行。
老伯卖房买房“脱档” 近百万定金变违约金
张老伯的遭遇并非个例。近期，家住杨浦区的刘老伯也在“改善型”房屋买卖中，听从中介建议，同步进行买房卖房，结果自家居住房屋没能“及时”卖出，导致无力支付已购房屋的房款，前期已交付的将近百万元的定金，在与上家协商不成的情况下，定金不予返还。“当时中介‘保证’说很快能卖掉我住的房子，让我不要太担心，结果我头脑一热，先付了定金，签约买房。现在想想真是考虑不周啊。”在寻求法律帮助的过程中，刘老伯得知，他未按期支付房款，导致交易不能完成，需要承担相关法律责任。
买卖房同时进行 存在一定风险
记者以置换房屋者的身份走访了多家不同品牌的房产中介门店。多数中介人员表示，根据客户情况，在置换房源时帮客户同步进行买房、卖房的操作在市场上比较常见。但鉴于目前房产市场行情有所波动，同步操作存在一定风险性，“建议先挂牌出售自有房屋，或者通过和上家、下家协商的方式，来提前规避因买房在前，后期因卖房出现困难导致无法按时支付房款、出现违约的风险”。
■律师提醒
“口头保证”建议写进合同
上海律佑社会治理法律服务中心毛小刚律师表示，房屋买卖涉及金额大，手续繁琐，房产中介因其行业优势，熟悉市场行情和交易流程，一句“不买马上涨”，一句“很快卖出去”，容易得到购房者信任，加上受房屋限购政策、不同房贷规定等政策原因影响，使得消费者容易听从某些中介人员劝说，在不清楚市场风险的情况下，选择了委托中介同时进行卖房、买房的操作。不过一旦出现风险，承担这份风险的，却是同时身兼购房者和售房者的消费者。“因为房屋合同对卖房者、购房者都明确约定了各自的权利和义务，一旦出现问题或纠纷，买方或卖方首先需按合同约定来确定应当承担的责任”。
“在这种情况下，一旦遭遇‘被动’局面，积极与交易对方协商寻找解决方案、争取合同继续履行是最好的出路，也是民法典所鼓励的解决合同纠纷的办法。”毛律师表示，对于金额动辄几百万的房屋交易，购房者尤其是老年购房者更需要做的是，提高自己的风险防范意识。
“购房时，不要急于‘下单’，可以多渠道咨询并寻求帮助。”律师建议说，目前，不少社区都有公益性的法律咨询服务，像房屋买卖这样的重大事项，可以先去咨询，或到所在区房屋交易中心进行咨询。而对于房产中介提出的口头保证，建议消费者以书面形式加入到与中介签订的服务合同中，或在与交易对方签订的房屋买卖合同中加入相关风险防范条款，以规避相关风险。
同时也建议有关部门进一步加强对房屋买卖中某些房屋中介人员违规操作、扰乱市场行为的监管力度，以提高房屋交易过程的安全性。