清光绪初年的《沪北竹枝词》中有诗云：“丹桂茶园金桂轩，燕赵歌舞戏新翻；人人争看齐称好，闲煞笙箫山雅园。”这首竹枝诗言简意赅地讲述了晚清时期上海戏园的兴衰过程 。
山雅园，后来叫做三雅园，是上海最早的戏园。据史载，三雅园是咸丰元年开设于小东门的，咸丰四年毁于战火，咸丰九年在小东门外沼浜仍沿用原招牌重建。同治三年，小东门的昆班连同三雅园招牌一起迁至石路（今福建中路）近广东路建一戏园，称“老三雅”，亦称“石路三雅”。同治十一年，广东路上又开一家昆曲戏园，人称“新三雅”。光绪二年和光绪八年，两家三雅园先后关闭。
三雅园是一所仿京式茶园，属于酒馆式剧场。“茶园”是多功能的，观众不仅可以假茶园摆酒请客，还可演剧助兴。据当年《申报》报道：“三雅园除演出昆剧外，兼营酒菜，不仅有‘另备戏宴酒席’，亦可‘随意小酌’。”然而，好景不长，盛极一时的三雅园在三十年间惨淡经营，最终关门。三雅园之所以命运多舛，主要受挫于两大原因。
一是“昆乱之争”。1843年上海开埠后，移民纷繁多样的欣赏趣味与审美需求，吸引着各地剧种及艺人登沪，使上海逐渐成为融汇创新与兼收并蓄 的南方戏剧中心。茶园时期，上海剧坛极其繁荣，具体表现是激烈的“昆乱之争”，即晚清时期上海昆曲与徽剧和京剧的竞争。上海地理位置与昆曲诞生地苏州毗邻，所以昆曲是早期上海舞台主要的演出形式。三雅园建成后专演昆曲，兴旺一时。
咸丰初年，徽班进入上海。徽剧剧目丰富，表演粗犷，唱腔多样，其徽昆的唱腔曲牌较苏昆粗犷强烈，使听惯典雅苏昆的沪人耳目一新，几乎主
宰了上海的戏曲舞台，昆曲则几成绝唱。清同治五年，皮黄戏南下上海并被上海人定名为“京剧”，引发了上海京剧戏园开张的热潮。初时，在茶园中京徽昆乱尚能杂凑成班，各擅其胜，而后“自有京班百不如，昆班杂剧概删除”。至光绪年间，京剧独霸上海剧坛，而“昆弋诸腔，已无演者；即偶演，亦听者寥寥矣”。连名重一时的三雅园的昆曲演出也上座清淡。这场“昆乱之争”以昆曲的退场而告终，并殃及三雅园。
二是“西潮来袭”。清末最后几年，上海剧场的“西化”过程相当剧烈。光绪三十四年， 上海最早的近代剧场——新舞台在南市十六铺建成。新舞台吸收日、欧建筑风格，彻底改变了旧式茶园带柱方台的建筑结构。整个剧场平面为椭圆形，舞台呈半月形向观众席伸出，赏剧成为戏剧演出场所的中心。同时，在管理方式上也进行了重大改进，施行卖票制度。革除了写红笺召妓、随意吃喝、抛手巾、要小账等旧时茶园剧场习惯。新舞台的出现是上海戏曲演出场所沿革的转折点，不仅改变了戏剧观演观念，而且迅速获得了巨大利润，带动了十六铺一带的经济繁荣。
随着新式舞台的建立和发展，旧式茶园剧场越来越受到人们的指责并且迅速被人们抛弃。在新舞台诞生后仅仅四五年的时间内，上海一下子就开出了七八家新式剧场。就这样，从1908年上海第一家西式剧场“新舞台”建立，到1917年上海最后一家旧式茶园“贵仙茶园”歇业，前后才花了约十年的时间。
三雅园的兴衰，正是中国晚清时期戏曲演出场所变迁的缩影。三雅园的兴衰史说明，“昆乱之争”是民族戏剧进行内部交流的结果，“西潮来袭”则是西方文明外来作用的结果。正是在内外因素交错的影响下，以三雅园为代表的旧式戏园终于抵挡不住时尚潮流而归于衰败。