2015-06-06
在今南京西路（1550号）近常德路有一座花园住宅，绿树摇曳于深深庭院里，一派鸟语花香。站在大门口望着深幽的庭院，不禁想到它往日的主人，要有如何的财力才能在当时的上海滩建造如此规模的花园住宅？也许你不知道，正是这座花园住宅见证了程谨轩、程霖生两代“地皮大王”的兴衰过程。
20世纪初的上海滩是一个有财闯遍天下，无势寸步难行的世界。程谨轩无财无势却在这样的上海创造了他一生最大的奇迹，白手起家成为了一代叱咤上海房地产界的风云人物。
歙县的"麻皮木匠"
程谨轩又名程谨斋，原本是安徽歙县的木工手艺匠人，因幼时出过天花，面额有少数麻点，人称“麻皮木匠”、“程麻皮”。他每天靠在路边摆地摊卖木制品及自揽木工活为生，辗转攒了些路费来到上海。人生地不熟的他只能在十六铺码头搬行李赚些辛苦钱。为洋人搬运行李久了，也渐渐学会了一些简单的英语。
当年，程谨轩看到一条征招木匠的信息，这对他来说是一个很好的机会。那是英租界张贴的信息，当时外国商人大量涌入上海这块潜力巨大的市场，各个租界加紧盖起了房屋以收取高价租金，正需要大量建筑工人。程谨轩凭着良好的木工技术，顺利成为建筑队的一员。
在一个建筑工程中，一堵砖墙倒塌，压伤了他手下的两个工匠。程谨轩追根究底，终于查出是英方的黏土供应商卖出了劣质黏土。他带着受害工匠的诊断书和黏土样品，独自与英国领事馆及供应商理论。英方自知理亏，答应给他们应有的赔偿。从此他们这支建筑队规模日益壮大，在各租界中均有名气，几年来积累了不少资金，许多房地产商与程谨轩有过交易，他铺设了较大范围的人脉，也借此学到了房地产的买卖手段。
程谨轩发迹的三种说法
关于程谨轩的身世和发迹之路，民间另有说法，显得更有传奇色彩：
程谨轩原在十六铺码头为旅客挑行李，挣点小钱度日。一天，天色将晚，细雨蒙蒙，一辆小轿车奔驰而来，转道颠簸了一下，“卜通”一声，从车尾上方滚下一只大皮箱。小轿车上的人浑然不知，奔驰而去。
目睹此景的是程谨轩，这个“老实人”想的是，不义之财不能贪。他拎起这只皮箱放在一旁，又把带在身边的防雨布披盖在上面，自己却淋着细雨、冒着寒风站在那儿足足等了半个时辰。终于一个高个子洋人急急赶来，寻找失物。洋人大喜过望，看他诚实可信，就让他在洋行里当清洁工。几年以后，洋人回国前酬谢程谨轩，给了他一笔丰厚的酬金，又把一幢小洋房馈赠给他，从此发迹。
还有一说是，程谨轩是作为挑夫随淮军进入上海的。当年，租界当局为了安置难民，出台了相应的房地产优惠政策，动员和鼓励他们投资房地产。程谨轩的木匠手艺使他顺利地在史密斯洋行谋到一份职业，从事房屋建造。后来他从一个木匠升到了监工，以后又升为买办，从而成了上海滩上的巨富。
官方的说法是，英籍犹太商沙逊找到了程谨轩，要利用程谨轩丰富的经验和广泛的人际关系，而程谨轩也想借助沙逊雄厚的资金和权势，用来发展自己的事业，两人一拍即合。从此，程谨轩就在沙逊洋行里经营房地产，每经手一笔可从出卖人处取得一定酬金，又可从买卖差价中提取牙金（中介费）。他凭多智深得沙逊赏识，为沙逊积累了大量金钱；同时也为自己单飞铺下了一条后路。当他积累了足够资金时，便告别了沙逊独立经营房产。
旧上海繁华的商市是以今南京东路外滩为起点，逐步向西延伸，又以今南京东路为中轴向南北两侧展开的，那里的地价自然最高。程谨轩看准了上海西区的发展趋势，投入所有资金买入西区地产，很快，西藏路以西地段每亩价格从规银100两攀升至10000两，他几次买进卖出，手中的房产翻了又翻，终于成为叱咤房地产界的风云人物——有“中国哈同”之称的“地皮大王”，人称“沙（沙逊）哈（哈同）之下，一人而已”。
次子程霖生继承家业
程谨轩成为上海瞩目的巨富后，并没有像上海其他一些贫苦出身的资本家那样，谨慎守成。他对后代缺乏关爱与教育。他膝下育有二子，长子是聋哑残疾人，次子程霖生倒是聪明乖巧，从小受程谨轩宠爱。一家人住在偌大的豪宅中，渐渐整天也说不到几句话，也只有在早餐桌上，程谨轩才能见到他的一家老小。程谨轩在年老体弱需安排继承人时，才想到要程霖生好好管理家业，但这时候已无法让从小要风得风、要雨得雨的小儿子听从他的教诲了，他那放任自流的教育方式注定了程家家道中落的命运。
程霖生继承父业后，继续由东向西扩展，购买了大批地皮。到上世纪三十年代初，程霖生就一跃而成为上海滩上新一代的“地皮大王”。
程霖生在遗产中的静安寺处的20余亩大块基地上，除营造了供自家居住的深院大宅外，东段地块则由程谨轩长孙、前三育体育会会长、优游足球队领队程贻泽作球队训练场地。后来，程霖生嫌厌练球带来的烦嚣，决意要其侄把练球基地移至北京西路泰兴路口的程家老公馆的大院里。程霖生便在此处建造有34幢接连式、门前带花园的住宅群（南京西路1522弄），以地段优势，开间宽阔，环境优雅蜚声沪上。此处住宅以每月租金高达300余银元的金额出租，这就无形中限定了承租户多为拥有私家车的“四轮阶层”中的外国侨商和“高等”华人，达到了程霖生择邻的要求。
受胞侄连累败业
程霖生为了报答桑梓，曾捐银1.8万余元修复破坏严重的歙县城南炼江上的渔梁坝，这是一座起到缓水势、兴灌溉作用的治理江道的建于1229年的“江南的都江堰”。程氏还出资修复凤凰桥和修建杭徽公路，成立歙昱汽车公司，出资在杭徽公路两旁植树，为蚌埠城区的发展作过很大的贡献。
当年，陶行知秘密从日本回上海，就住在同乡程霖生公馆内隐藏起来。陈独秀也曾在程公馆里住过。程霖生资助上海“一·二八”抗战，也为东北义勇军捐资。他还暗中出钱营救过共产党人陈延年和柯庆施。肇嘉浜河道上的“谨记桥”也是程霖生捐资修造的。
程霖生的胞侄程贻泽，由于酷爱体育活动，广交体育界知名人士，所以在泰兴路360号住宅内配有舞池、篮球房、弹子房和游泳池等，屋前大院则是一片足球训练场。程贻泽组织了一个私人足球队，取名三育队，后改名为优游体育队，同时还组织了篮球队、网球队。
1926年11月7日，程贻泽组织的三育队和球王李惠堂的东华队——两支当年上海最强的球队会师在上海第三届中华足球联赛决赛。当时两队比赛颇为轰动，各报体育版大肆宣传，当场还出售《体育评论》特刊，观众如山如海……
1929年1月，程贻泽还自费带队远征日本进行足球比赛，在日本神户、横滨、东京同大学队比赛，取得二胜二负成绩而归；同时，他还不时组织球队与旅沪外侨和外国驻军的球队进行友谊比赛，也邀请马来西亚、菲律宾的华侨球队来沪比赛，并热情招待，临别时还要赠送礼品给他们。程贻泽千金不吝，慷慨解囊，诸凡球员的吃喝、住宿、工资津贴以及一应费用均由其负责。
程贻泽在南京西路石门二路口投资建成的德义大楼，是幢旅馆式的公寓。在程贻泽的安排下，经常保留相当一部分空房，供那些远道而来的外地客队球员住用。这里和一般住家的公寓有所不同，这座建筑在原设计构思中并未考虑住户的餐饮、晾衣等需要，所以每个使用单元都没有厨房和阳台，和现在开发的许多商务酒店很相似，也可以算是上海最早的酒店式公寓。
程贻泽最大的创举还在于1924年为帮助上海中华全国体育协进会取得了坐落在上海法租界天文台路（今合肥路）南端的一片占地100多亩方形大空地的使用权。
程贻泽虽与叔叔程霖生分宅而居，但并未分割遗产。1931年程霖生宣告破产，根据当时有关规定，程贻泽的产业包括德义大楼在内，也应用以抵偿欠债。从此，程贻泽失去了房产收益，加上庞大的个人开支，勉强维持到1935年，最终不免全局崩溃。