编者按：正值盛夏，部分小区涌现各类业主与物业的矛盾，极端情况下，个别业主常以“拒缴物业费”作为“威胁”物业公司的手段。本期我们邀请知名律师谈谈小区物业费那些事，为读者厘清权责、梳理要点。

 

 

  随着广大市民法律意识、维权意识的提升，居民小区中业主与物业公司的矛盾很容易“一言不合”就走到打官司的地步。业主指责物业公司服务不到位只知道收钱，物业公司则辩称业主不交物业费还提出各种“无理”要求。孰是孰非，还需要公众从法律、理性的视角来思考与实践。

 

  一、法律框架：业主缴纳物业费的基本原则

  《民法典》第九百四十四条明确规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”

  最高人民法院相关司法解释也进一步明确：物业服务企业已按约提供服务，业主仅以未享受服务（如未入住）为由抗辩的，法院不予支持。

  这意味着，物业服务具有鲜明的公共属性，涵盖公共区域管理、设施维护、环境卫生等。即便某户房屋空置，物业公司在安保、保洁、绿化及设备维护上的工作量并不会明显减少。因此，单纯以“没入住”“没享受服务”为由拒交物业费，在法律上站不住脚。

 

  二、什么情况下可以“不交”物业费？

  司法实践中，能够完全不交物业费的法定情形非常罕见，主要包括以下5种：

  1.房屋尚未交付给买受人期间

  根据《物业管理条例》规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位（开发商）交纳。也就是说，在开发商通知的交房日期之前，或者因房屋质量严重不合格导致无法收房的整改期间，业主无需缴纳物业费。

  2.物业服务人根本违约，完全未履行合同义务

  若物业公司完全撤场、长期不提供基本保安保洁等核心服务，属于根本违约，业主可依法主张不支付对应期间的费用。但需注意，只要物业提供了基础服务，法院通常不支持完全拒交。

  3.物业服务合同终止后，物业公司拒不退场

  依据《民法典》第九百四十九条及最高法相关典型案例，物业服务合同终止后，原物业应当退出并移交资料；若其拒不退场，无权主张合同终止后的物业费。

  4.物业擅自提高收费标准、重复或违规收费

  物业未经业主大会同意，擅自涨价、重复收费、扩大收费范围（如违规收取装修管理费、公摊能耗超额费等），业主可直接拒交违规增收的部分，并可要求退还已缴纳的违规费用。

  5.物业以停水、停电、限制门禁等违法方式催缴

  物业采取停水停电、限制电梯门禁等方式催缴，本质上属于侵权行为。虽然业主仍需缴纳基础物业费，但可以此为由抗辩拒交违约金，并要求物业停止侵权、赔偿损失。

 

  三、什么情况下可以“少交”物业费？——服务瑕疵减免

  这是实践中业主最可能获得减免的途径，但有严格的条件限制。

  减免标准：并非所有服务不到位都能减免。只有当物业服务存在重大瑕疵（如安全保障长期缺位、核心设施瘫痪、消防/安保长期缺失、严重影响业主基本居住权益）时，法院才会酌情支持减免。一般而言个别垃圾未及时清理、某处设施短暂损坏，通常不予减免。根据近年来各地法院的判决，减免比例通常在10%~30%之间。

  证据准备：遵循“谁主张、谁举证”原则。有走司法程序计划的业主，建议长期留存公共区域瑕疵的照片、视频，保留向物业反映问题的聊天记录、书面函件，以及12345投诉记录和住建部门的整改通知等。

  重要提示：即便物业服务存在重大瑕疵，业主也不能单方面直接拒交物业费。正确的维权路径是：先协商整改并明确要求减免→向相关部门投诉→若被物业起诉，在法庭上提交证据申请酌情减免。直接拒交物业费，易导致从“有理方”变为“违约方”，面临补缴及高额违约金风险。

 

  四、空置房能否减免物业费？

  房屋长期空置是否能少交物业费，是业主最关心的问题。目前国家层面没有统一的强制打折规定，主要看地方政策和合同约定。

  1.核心原则：合同有约定按约定，无约定原则上应全额缴纳

  如果《前期物业服务合同》或《物业服务合同》中明确约定了空置房打折条款，业主可依约享受优惠。若合同无约定，且当地无强制性减免政策，原则上需全额缴纳。

  2.上海地区的实操政策

  目前没有强制性的空置房物业费减免法规。但在实际操作中，如果房屋连续空置6个月以上，且业主能提供确凿的水电燃气“零使用”证明，部分物业公司为维持收缴率，愿意通过协商给予一定的折扣（如70%），但这属于协商结果，而非绝对的法定权利。

  3.申请空置减免的必要条件

  ◆房屋连续空置时长通常需满6个月及以上。

  ◆主动向物业提交书面申请，并提供近6个月的水电燃气零使用缴费单作为证明。

  ◆减免通常从备案登记的次月开始生效，未办理登记前的费用通常需全额缴纳。

  提醒：以上政策与上位法不一致，执行中可能有变化，可咨询当地住建、发改部门或拨打当地12355了解。

 

  五、哪些理由不能作为拒交或少交的依据？

  以下常见理由在法庭上一律不予支持，切勿踩坑：

  ◆“没入住、没享受服务”（公共属性服务已提供）；

  ◆“开发商承诺免物业费”（该承诺对物业公司无直接法律约束力，需找开发商追偿）；

  ◆“房屋设计或室内质量问题”（属开发商责任，非物业公司义务）；

  ◆“服务有瑕疵但证据不足”（口说无凭，需确凿证据）；

  ◆“室内专有部分损坏未维修”（物业仅负责公共区域和共用设施）；

  ◆“邻居家违建或出租扰民”（物业仅有劝阻和上报义务，无执法权）。

 

  六、业主维权建议与风险警示

  维权四步走：

  1.固定证据：长期拍摄公共区域问题影像，保留所有沟通记录。

  2.理性协商：向物业发书面函件，明确整改时限和减免要求。

  3.第三方介入：向业委会反映，或通过12345、住建局物业科进行投诉。

  4.诉讼抗辩：若协商无果被物业起诉，积极出庭提交证据，申请法院酌情减免。

  盲目拒交的风险：

  ◆高额违约金： 一旦败诉，不仅要补齐物业费，还可能面临每日千分之一至千分之三的滞纳金。

  ◆征信污点： 经法院判决后仍拒不履行的，可能被申请强制执行，甚至被列入失信被执行人名单，影响个人贷款、出行及高消费。

 

  律师提醒广大业主，在小区事务中，了解规则、理性维权，才能既守住自己的钱包，又促进小区服务的良性循环。