什么是居住权？它与居住使用权的区别在哪？居住权人是否具有排除他人共同居住使用的优先效力？《民法典》施行前约定的居住权能否溯及适用新法规定？
《民法典》关于居住权的新规落地后，相关法律适用方面的疑问和诉求颇多。近日，普陀区人民法院（以下简称“普陀法院”）就审理了一起确认居住权的案件。
【案情回顾】
葛某家中老宅于1997年动迁，葛某、丈夫浦某根、婆婆张某宝三人将享有的部分安置面积赠予葛某长子浦某萌一家，浦某萌分得一套大三房、一套小两房（系争房屋）两套安置房屋，浦某萌承诺葛某等三位老人可居住在系争房屋直至终老，并写有一张未签名的家庭协议。
此后，葛某、浦某根、张某宝一直在系争房屋内居住，浦某萌一家则居住在分配安置的大三房内。张某宝、浦某根相继去世后，葛某于2020年5月搬至浦某萌处共同居住，系争房屋对外出租。
2023年6月，葛某搬至次子浦某伟家中居住。葛某认为，基于家庭协议，其在系争房屋享有居住权，浦某萌称要以系争房屋作为儿子婚房，欺骗葛某搬离系争房屋，违背了承诺，故将浦某萌一家三口诉至人民法院，请求确认自身居住权并要求独立居住在系争房屋内。
浦某萌等辩称，虽然当年确实受赠了葛某三人的面积，曾承诺系争房屋由三位老人居住终老，但在家庭协议上自己及家人并未签字，不过愿意恪守履行。张某宝、浦某根已在系争房屋内去世，自己及家人也同意葛某继续居住在内。但同意居住并非《民法典》意义上的居住权，故不同意办理居住权登记，而且葛某不能排除自己及家人作为产权人对系争房屋居住使用的合法权利。
浦某萌还表示，其子成家后将居住在原家庭的大三房内，其夫妇二人可能会搬至系争房屋与葛某共同居住，也便于照顾。
【法院判决】
普陀法院经审理后认为，葛某要求确认其对系争房屋享有居住权并要求办理登记的诉讼请求，缺乏事实和法律依据。葛某要求的居住性权利并非《民法典》所规定的居住权，亦不得对抗三被告作为产权人依法享有的物权，故不支持葛某要求独自居住使用系争房屋的诉讼请求。
最终，法院判决被告浦某萌等三被告应排除对原告葛某入住系争房屋的妨害，但对原告葛某的其余诉讼请求均不予支持。
案件宣判后，葛某不服提起上诉，二审驳回上诉，维持原判。
【法官释法】
普陀法院民事审判庭审判员高越指出，居住权是指权利人为了满足生活居住的需要，按照合同约定或遗嘱，在他人享有所有权的住宅之上设立的占有、使用该住宅的权利。人民法院在裁判涉居住权类案件时，一般会考虑以下几个重要因素——
一、居住权规定能否溯及适用？
居住权系《民法典》新增的用益物权类型（编注：用益物权是物权的一种，其核心在于对他人财产的利用，而非所有权。《民法典》第323条规定，用益物权人可依法对他人所有的不动产或动产行使占有、使用和收益的权利。），根据物权法定原则，在《民法典》施行之前，民事主体不能自行设立《民法典》所规定的居住权，人民法院也不宜以判决或者调解方式为民事主体设立居住权。民事主体之间通过合同、遗嘱等方式约定给予另一方对于特定房屋的居住使用利益，一般仅可能产生债权效力，而不具有物权属性。
此外，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第三条规定的“空白溯及”原则，设有“明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期”的限制条件，居住权作为全新规定，当事人难有合理预期，故不宜溯及适用。
在司法实践中，也有极少数案件突破性地溯及适用了居住权规定，但需严格审核房屋来源、历史居住情况、当事人的身份关系、协议内容是否具有物权性质的意思表示、是否存在登记障碍等因素后审慎适用。综上，居住权规定以不溯及既往为原则，以个案溯及为例外。
二、居住使用权是否等同于居住权？
在《民法典》颁行前，“居住权”及“居住使用权”等近义词就已广泛应用在司法裁判及民间协议中，如“公房同住人的居住权”“离婚配偶的居住权”“老年人的居住权”等。本案中，葛某以家庭协议主张对系争房屋享有居住权，该协议于《民法典》施行前出具，所载“终身使用权”非《民法典》所规定的具有物权性质的居住权。故葛某要求确认其对系争房屋享有居住权并要求办理登记的诉讼请求，人民法院未予支持。
需要说明的是，《民法典》生效后，“居住权”已然成为专属名词，特指具有物权属性的居住权益，与债权性质的居住权利并不相同，应当有所区分。
三、居住权人是否享有排他性权利，要看有无明确约定。
“居住权”须依托当事人自由意志的合同、遗嘱等方可设立。现行法律规定对于居住权人与所有权人的权利义务关系并无过多限制，若双方明确约定居住权独占且排他，则居住权人可排除所有权人的居住使用利益。但在没有约定的情况下，居住权作为以居住他人房屋为内容的用益物权，强度上明显弱于所有权，居住权人并不当然享有排除所有权人占有使用的权利。
本案中，根据当事人的身份关系、系争房屋的历史沿革以及三被告的当庭陈述与承诺，葛某有权在系争房屋内居住至终老。但该居住性权利并非《民法典》所规定的居住权，亦不得对抗三被告作为产权人依法享有的物权，故对葛某要求独自居住使用系争房屋的诉讼请求，法院不予支持。（文中当事人均系化名）