胡阿姨与项老伯自1970年结婚至今，育有一儿一女，是邻里羡慕的一对恩爱夫妻。胡阿姨名下有一套老公房，属于二人婚内共同财产。2004年以来，夫妇俩轮流搬至儿女处生活，并将老公房对外出租补贴家用。本来一家子和和美美，但2021年夏天，当胡阿姨在处理老公房出租事宜时，房产证却不见了……
案情概述
是儿子伪造签字，还是母亲反悔？
经查，老公房已于2020年变更为儿子小项与儿媳小杨共同共有。在变更的《房屋买卖合同》中载明，胡阿姨以210万元的价格将老公房出售给儿子小项。
胡阿姨坚称，合同签名是伪造的，也未收到过售房款，小项在未经父母同意的情况下，非法取得房屋产权，严重侵害自己的合法权益。小项却并不认可母亲的说法，表示老公房是母亲自愿转让的。
是非法取得，还是自愿转让？
母子之间的矛盾一时无法调和。胡阿姨遂向上海普陀法院起诉，要求判定房屋买卖合同不成立并返还房产。审理过程中，小项拿出一份2020年5月签订的协议，协议约定了几项内容：
1.胡阿姨自愿将该套老公房过户给儿子小项；
2.在胡阿姨百年以前，户籍仍保留在该房屋内，房屋租金归胡阿姨所有，并保留永久居住权；
3.在胡阿姨百年以后，小项将根据胡阿姨最后告知的方式来处置房屋。
协议上还附有小项手写的承诺：“尽心尽责赡养爸妈安享晚年”。
法院经审理查明，双方签订协议后，遂签订了《房屋买卖合同》并完成过户登记，合同约定转让价款210万元，但未发生实际支付。之后该套房屋确由胡阿姨一直对外出租至今。
法律分析
一、《房屋买卖合同》与协议是否成立？是否有效？
经司法鉴定，协议及《房屋买卖合同》中胡阿姨的签字确属本人所签。胡阿姨作为完全民事行为能力人，应当知晓签字的法律效力。故《房屋买卖合同》与协议均依法成立。
关于协议的效力，胡阿姨主张协议以赡养义务作为合同义务，违背了公序良俗。
法院认为，“协议”主要内容涉及房屋过户后胡阿姨对房屋的租金收益权及处分权，只是附带了照顾赡养父母安享晚年的承诺，并不符合法律规定的合同无效事由。且二人属母子关系，具有法律强制规定的赡养义务。因此该“协议”当属合法有效。
关于《房屋买卖合同》的效力，胡阿姨主张，因未支付房屋对价而导致“名为买卖实为赠与”的虚假意思表示，合同应属无效。
法院认为，根据民法典第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。所谓虚假意思表示，是指行为人与相对人都知道自己所表示的意思并非真意，通谋作出与真意不一致的意思表示。所谓隐藏行为，是被伪装行为所掩盖的，代表行为人和相对人真实意思的行为。在“名为买卖实为赠与”的民事法律行为中，买卖就是伪装的行为，而赠与就是隐藏的行为。
因此本案中《房屋买卖合同》所确定的买卖合同关系确属无效，但结合双方亲属关系及协议内容，可以认定《房屋买卖合同》所隐藏的赠与合同关系合法有效。
二、项老伯表示胡阿姨对房屋赠与一事不知情，也不认可，老伴处分房屋一事应属于无权处分。该如何认定？
法院认为，老公房属于胡阿姨夫妇的共同财产，回溯在协议签订期间，胡阿姨、项老伯同儿子小项共同生活且相处和睦，胡阿姨也并无与小项恶意串通损坏项老伯合法权益的动机。项老伯对知晓房屋权属变更的事实具有高度盖然性。
因此，胡阿姨处理房屋赠与一事属于有权处分。审理中，小项明确表示愿意尽到赡养义务，亦会遵守协议中对房屋处置的约定，赠与该房屋并未导致胡阿姨与项老伯夫妇的利益受到侵害。
综上，上海普陀法院对胡阿姨的诉讼请求不予支持。
法院寄语
一套养老房，牵扯了合法权利的保障，也涉及亲情关系的维护。老年人在与晚辈间处理养老财产时，亦需要遵循诚实信用原则，按约定履行既往承诺。而晚辈们，不仅应履行赡养父母的法定义务，给予经济上的供养，更应积极付出精神关怀，回应长辈的情感需求。老有所养，老有所依，维系和谐融洽的家庭关系，亦为社会稳定之本。
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侄子拿房后却“玩消失”，这样的“赠与”行为无效！
为了有人养老送终，独居老人赵奶奶赠房给侄子，以期在人生的晚年有个人照顾托付。可万万没想到，房子刚过户不久，侄子就翻脸不认人了。
赠房养老却徒增烦恼
赵奶奶自老伴去世后，一个人生活，平日虽然身体尚可，但总感到十分孤独，也缺乏安全感。为了老有所依，她将希望寄托在侄子身上，想通过赠与他一套房产来获得侄子对自己晚年的照顾。因此，在赠房时，双方谈好侄子将负责为老人养老送终，并签下协议。
然而，房子过户后，侄子却像变了个人。不仅对赵奶奶不管不顾，还一声不吭地就出国了，也不说什么时候回来。随后，侄子竟偷偷地将获赠房产在中介处挂牌出售，直到与买家签约时才让赵奶奶知情。
这样的情况让老人十分寒心，她不知道自己是否还能拿回“赠与”出去的房产。
有证据即可撤销赠与
根据民法典第六百六十三条规定，受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：
（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。
因此，赵奶奶如果有相关证据能证明房子属于附条件赠与，那么根据上述（三）的规定，赠与人可撤销赠与。本案中，侄子为赵奶奶养老送终的意愿已大大减少，且缺乏履行义务的条件，因此，赵奶奶有权撤销赠与，拿回自己的房子。 来源：CCTV今日说法